Hace cosa de unos tres meses, uno de nuestros compañeros dedicó una de sus columnas a criticar la solución que en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana se le daba al viejo problema de La Rosaleda. La publicación suscitó variadas reacciones en ese termómetro que es Facebook. Desde el perfil de “Compromiso por Caspe”, la agrupación electoral a la que pertenece el teniente de alcalde y concejal de urbanismo, nos llegó un comentario reprobatorio. Decía así: “¿Aportáis alguna solución alternativa, tanto que criticáis? ¿O preferís que el Ayto gaste una fortuna de fondos públicos en la expropiación? ¿Conocéis el ejemplo de Skansen, en Estocolmo? Tal vez no os viniera mal echarle un vistazo y aprender un poco.” En mi opinión, el mensaje más allá de justificar la propuesta municipal, elevaba innecesariamente el tono, cuestionaba nuestras aptitudes y utilizaba erróneamente un parque de Estocolmo como ejemplo. Pero había algo más: nos acusaba de criticar por criticar, de ser poco menos que unos frívolos. Se ponía en entredicho nuestro trabajo. Hoy vamos a tratar de demostrar que su autor se equivocaba.
Simplificando un poco, podemos decir que la Rosaleda lleva años atrapada en una profunda contradicción: por un lado los redactores del Plan General de 1990, que ahora se está revisando, creyeron que no atesoraba méritos suficientes como para ser protegida mientras que muchos caspolinos creían, y creen, que sí. El interés de los propietarios, que, como cualquiera haría, defienden el derecho a hacer suyos los aprovechamientos que el P.G.O.U., aún en vigor, les otorga choca con el de muchos ciudadanos empeñados en conservar un inmueble histórico, singular y muy interesante desde el punto de vista urbanístico. Esa divergencia de intereses estalló el día en que la ciudadanía caspolina tuvo que sacarle la cara impidiendo con su movilización la ejecución de las obras de derribo que estaban prestas a comenzar. Ello motivó su catalogación como Monumento de Interés Local e incluso algún que otro pleito con la propiedad.
En 2011, con ocasión de la aprobación inicial del nuevo P.G.O.U., todos los partidos representados en el consistorio caspolino votaron a favor de calificar la parcela como equipamiento público catalogando, a su vez, el edificio. Que estábamos en el buen camino era algo que quedaba subrayado por esa inusual unanimidad, a pesar de que, por error, no se hubiera consignado en la memoria económica del P.G.O.U. de qué manera el consistorio iba a pagar esos terrenos. Pues bien, ahora, dos años después, la vieja historia de la Rosaleda vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca. El tripartito, suponemos que tras alguna negociación con la propiedad, propone una inédita solución que apoyan no solo los integrantes de dicho tripartito que, solo dos años atrás, interpretaban que lo adecuado era otra cosa sino, de forma incomprensible, también los miembros del grupo socialista que prestan su acuerdo si bien introducen una enmienda por la que se establece un plazo de cinco años, pasados los cuales sin haberse ejecutado dicha solución, queda roto el convenio con los propietarios y la parcela retorna a su estado original.
Para sus propietarios, La Rosaleda representa casi cuatro mil metros cuadrados de edificabilidad que, lógicamente, tienen un valor. Para los demás es un edificio burgués de principios del siglo XX, construido en parte con sillares del viejo castillo sanjuanista, ubicado a la entrada de la localidad, en uno de sus puntos más visibles, rodeado de un jardín de más de mil metros cuadrados cuya presencia contribuye a aligerar de edificaciones un espacio denso, la Plaza de la Balsa, en el que conviven de forma poco armónica algunos edificios singulares con congestionadas murallas de ladrillo caravista. Cualquier solución al conflicto de intereses parece exigir que los propietarios cedan sus derechos edificatorios sobre la parcela. Bien gratuitamente, lo cual sería hermoso pero harto improbable, bien a cambio de un precio. Todo se reduce a una simple transacción a través de la cual los propietarios ceden unos derechos sobre el suelo que los caspolinos adquieren.
Analicemos la solución propuesta por los partidos del tripartito para el nuevo P.G.O.U. aprobada en pleno, en noviembre de 2013. “La Rosaleda: edificación de 1905; estado malo; protegida como Monumento de Interés Local (BOA nº 138 de 23/11/2007); mantener el grado de protección ambiental, permitiendo la reconstrucción fidedigna del edificio en una posición aislada pero más próxima a C/Gumá, y la conservación de la verja de entrada; delimitar una Unidad de Ejecución sujeta a desarrollo mediante Estudio de Detalle, delimitando una sub-parcela anterior destinada a la reconstrucción fidedigna del edificio (volumen y fachadas) en posición aislada, con calificación de equipamiento público que será cedida gratuitamente al Ayuntamiento con el edificio reconstruido, y una sub-parcela posterior con edificabilidad equivalente a la del PGOU-1990 (unos 3.800 m2) calificada como ZOV con Planta Baja + 4. Los escudos de piedra que adornan la fachada son Bien de Interés Cultural (BIC)”.
Para ello he pedido a un amigo que prepare algunos planos e imágenes virtuales. Ha utilizado planos catastrales y desconoce al detalle cómo se materializará la propuesta municipal por lo que quizá el material no sea del todo exacto pero sí lo suficientemente aproximado como para poder seguir el hilo de nuestro racionamiento. Ruego se tenga ello en cuenta.
La cuestión fundamental que hay que dilucidar es si se consigue lo que se pretende de manera eficiente o simplemente se le da una patada al incomodo balón a la espera de que el paso del tiempo haga pasar por bueno lo que no lo es tanto. Si se le da una solución definitiva al viejo problema o lo que se hace es meterlo en la nevera, ponerse una medalla en el corto plazo, y dejar que sean otras corporaciones las que tengan que comerse el marrón dentro de unos años.
Hoy La Rosaleda ocupa unos mil quinientos metros cuadrados de superficie. Cumplir lo previsto por el tripartito exige segregar una “sub-parcela anterior” que abarque toda su fachada a la Plaza Aragón y en la que ubicar “la reconstrucción fidedigna del edificio”, que ahora se encuentra emplazado en la parte posterior, incluyendo los retranqueos legales. Unos quinientos quince metros cuadrados, según nuestros cálculos. La “sub-parcela posterior con edificabilidad equivalente a la del PGOU-1990” ocupará los novecientos ochenta y un metros cuadrados restantes. En ellos habrá que ubicar “unos 3.800 m2” de edificabilidad. Un poco ajustado todo.
La solución parece querer satisfacer los dos intereses en conflicto sin que se produzca esa “simple transacción” de derechos de suelo a la que me refería. El propietario, aparentemente, mantiene su expectativa económica ya que se le respeta el mismo aprovechamiento que le otorgaba el viejo P.G.O.U (algo que no le ha ocurrido al resto de propietarios de suelo urbano de Caspe porque se ha reducido drásticamente la edificabilidad para esa categoría de suelo) y los caspolinos consiguen mantener en pie la vieja Rosaleda. Aparentemente todos contentos… o quizá no.
Lo primero que llama la atención es que la propuesta municipal confía toda su eficacia a la intervención de terceros. Solo si alguien se lanza a construir se pondrá en marcha la maquinaria. Solo en el seno del desarrollo de una promoción inmobiliaria habrá alguien dispuesto a apoquinar los gastos inherentes al desarrollo de la Unidad de Ejecución y la redacción del Estudio de Detalle, a pagar los honorarios e impuestos derivados de todo el proceso, a desembuchar la impresupuestable morterada que cuesta desmontar de forma cuidadosa un edificio antiguo y volver a montarlo en otro lugar y a acondicionar la parcela que habrá de albergarlo. Si ese mirlo blanco no aparece con todo el dinero, lo que le toca a la Rosaleda es seguir afrontando su avanzado y evidente proceso de decadencia como si nada se hubiera hecho.
Pensemos, sin embargo, que el mirlo aparece. Un día u otro, el mercado inmobiliario recuperará al menos parte de su viejo esplendor y no es de descartar que a un emplazamiento tan privilegiado como La Rosaleda le salgan novios. A la hora de hacer sus cuentas, esos novios tendrán que tener muy presentes los gastos a los que nos hemos referido y lo que harán será deducirlos del precio que estén dispuestos a pagar si quieren defender su margen de beneficio. También valorarán negativamente el tiempo que habrán de invertir en trámites urbanísticos y obras de traslado antes de poder edificar las viviendas, que es lo que les interesa, así como los restrictivos parámetros de la parcela resultante. Ubicar en menos de mil metros cuadrados de suelo casi cuatro mil metros cuadrados edificables en baja y cuatro alturas obligará a redactar un proyecto mucho menos atractivo desde el punto de vista comercial. La densidad de viviendas es brutal, doscientas cincuenta por hectárea, casi el doble que en las áreas más densas del casco según el nuevo P.G.O.U. Por otra parte el edificio tendrá problemas para “respirar” teniendo que recurrirse a patios de manzana muy estrechos, de unos doce metros en su parte más ancha. Demasiadas cargas, urbanísticas, técnicas y comerciales, para ser una solución viable y, por tanto, eficiente.
Será, pues, el propietario actual de La Rosaleda quien acabe corriendo con los gastos del invento a través de una minoración de sus expectativas de venta provocada por el impacto económico de todas esas cargas. Para que los números cuadren y al propietario de la Rosaleda le salga a cuenta vender tendremos que esperar a que el mercado de la vivienda se recupere y a que el nivel de precios sea lo suficientemente alto como para que la repercusión del suelo en el coste de dichas viviendas permita pagarle al vendedor el precio que pretende, cubrir las elevadas cargas urbanísticas introducidas por el tripartito y, además, propiciar que el promotor obtenga el margen de beneficio deseado. La lógica nos dice que ahora mismo, y es previsible que ello varíe poco en los próximos años, la operación parece muy complicada. Si yo fuera el propietario de la Rosaleda no estaría demasiado contento con el arreglo, a menos que el Ayuntamiento pusiese alguna otra cosa sobre la mesa. Aunque hay que pensar que no es ese el caso.
Sigamos adelante. Ya tenemos al promotor que compra, desarrolla y ejecuta lo propuesto por el tripartito. ¿Ahora qué pasa con el interés de los caspolinos? Lo primero que tendrán que hacer es rezar para que el promotor sea un tipo serio y cumpla escrupulosamente con su obligación. Que al viejo edificio no le ocurra ningún “accidente” durante el proceso que impida su reconstrucción, que los trabajos se ejecuten con el debido mimo y respeto a los detalles constructivos, que no se extravíen piedras o rejas, que los rejuntados se ejecuten bien, que intervengan buenos profesionales. Todo lo anterior cuesta dinero y tiempo y el promotor lo que querrá, con toda lógica, es gastar lo menos posible y acabar cuanto antes… Pero pensemos que el promotor es un tipo cumplidor… Ya tenemos a la vieja Rosaleda situada en su nuevo emplazamiento. El promotor ya puede levantar su edificio de viviendas. Empieza las obras. Las termina. Entrega los pisos. Volvamos al viejo interés de los caspolinos…
La pregunta es: ¿Después de este largo y complicado proceso, tan lleno de incertidumbres e imponderables, qué es lo que tendrán exactamente? La Rosaleda no, eso está claro. Lo que tendrán será la carcasa retocada de un viejo edificio, totalmente descontextualizada y aprisionada entre un vial de intenso tráfico y la pared de un edificio de viviendas de cuatro alturas echándole el aliento a apenas tres metros de retranqueo. Ahí radica, a mi modo de ver, el gran error de la propuesta municipal. Todo el empeño ha ido dirigido a salvar un edificio y La Rosaleda no es un edificio. La Rosaleda es un concepto integrado por muchos elementos diversos: un edificio, un espléndido cerramiento perimetral de piedra y forja, una ubicación señalada, un espacio generoso e inusual en nuestra tradición arquitectónica, árboles de gran porte, un amable dialogo con la vieja escuela de la Balsa y con el resto de edificios singulares de la plaza (Ambulatorio y edificio de Sindicatos), la descongestión de un espacio muy frecuentado por los ciudadanos, su presencia como icono destacado a las puertas de la ciudad. La Rosaleda no es interesante por lo que tiene sino por lo que no tiene. No importa tanto su presencia física como edificio más o menos histórico y de mayor o menor interés arquitectónico cuanto el vacío que genera en una plaza ubicada a la entrada de la ciudad y en la que ese vacío se hace especialmente necesario y valioso. Poco importa lo que le ocurra al edificio si no respetamos ese vacío y ninguna solución será buena si no tiene esto en cuenta.
No tengo empacho en apuntalar mis argumentos con las palabras con las que el juez del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número uno de Zaragoza justificaba, en la página ocho de su sentencia de fecha 24/07/2009, su decisión en relación a la calificación de la Rosaleda como Monumento de Interés Local, encontrando ajustados a derecho los acuerdos del Ayuntamiento de Caspe al respecto, y anulando la licencia de derribo del edificio. Aparecían bajo el título “Otra resolución judicial que nos da la razón” en un artículo publicado en la revista “Compromiso”, editada por el CPC, en el que dicha formación se felicitaba por su intervención en todo el proceso: “Uno de los escasos ejemplos conservados de una tipología de vivienda unifamiliar aislada de carácter señorial de principios del siglo XX, hoy prácticamente desaparecida… No se trata de un edificio con altos valores estéticos o históricos… pero ello no significa que no tenga una relevancia local digna de protección… Se trata de un edificio singular, ejemplo de una arquitectura propia de un contexto histórico muy determinado y ello, desde luego, ha movido a que previa propuesta del partido CPC, y con los precedentes vistos, se solicitase esa declaración”. El propio juez justifica la especialidad de la Rosaleda no en la calidad del edificio sino en ser “una tipología de vivienda unifamiliar aislada hoy prácticamente desaparecida”. ¿Qué ha cambiado en estos cuatro años para que quien impulsó la protección de la singularidad de la Rosaleda proponga ahora su extinción? ¿Ha cambiado la Rosaleda o lo ha hecho el CPC? ¿Ha perdido el inmueble esa singularidad y ese señorío que tanto conmovieron al juez? ¿Ya no es uno de los “escasos ejemplos conservado de una tipología de vivienda unifamiliar aislada de carácter señorial”? ¿Han aparecido de la nada varios cientos y eso la convierte ahora en algo vulgar y por lo tanto prescindible? Lo que está claro es que dejará de ser todo eso si prospera la solución propuesta por el tripartito, del que forma parte el CPC.
- Recreación virtual de la misma perspectiva despues de ejecutarse la solución propuesta por el tripartito.
Y después de la crítica viene la solución alternativa que nos toca aportar para demostrar que no somos unos frívolos. Yo lo tengo claro: O se adquieren los derechos de suelo y se pone al día La Rosaleda en su conjunto para uso y disfrute de los ciudadanos, evitando a su vez que el proceso de deterioro se convierta en irreversible, que es lo que aprobaron por unanimidad todos los partidos políticos del ayuntamiento caspolino en la aprobación inicial del nuevo P.G.O.U en 2011, o lo mejor es permitir que los propietarios derriben el edificio y construyan en su solar lo que la ley les permite, según el P.G.O.U de 1990. O mantenemos lo que hay, con todo, tal y como está, o, si el tripartito, modificando su criterio de 2011, cree ahora imprescindible que en un lugar tan representativo hay que levantar un edificio residencial privado, que al menos el edificio que allí se levante disponga de la holgura suficiente para no convertirse en un horrible mazacote encajado entre viales que acabe de destrozar la puerta de entrada a nuestra localidad… O una cosa o la otra. Las dos, como se pretende ahora, imposible.
Pero, claro, he leído que lo que muchos perciben como gran ventaja de la propuesta municipal es el hecho de no pagar ni un duro por el suelo. Es una buena aspiración pero, como ha quedado demostrado, quienes la defiendan deberán admitir que lo que quieren no es la conservación de la Rosaleda sino otra cosa bien distinta. Están en su derecho, no obstante. Lo que me extraña es que ese rechazo a comprar sea esgrimido por políticos que llevan la palabra patrimonio todo el día en la boca. Deberían aclarar qué entienden exactamente por patrimonio y si les interesa realmente defenderlo. Dejar caer la Rosaleda bajo la piqueta o convertirla en el anexo de un auténtico mamotreto no parece ser la mejor forma de defender el patrimonio de Caspe. Más todavía sorprende que eso ocurra en un municipio en el que se han gastado cantidades ingentes de dinero en edificios innecesarios (Museo de la Pesca) innecesarios y horribles (Museo de los iberos y oficina de Turismo) en libres recreaciones de edificios históricos sin uso definido (Castillo del Compromiso) en derribar edificios medievales (antiguo Hospital) en convertir edificios históricos en aparcamientos (Círculo católico) en transformar teatros históricos en salas de multicine de centro comercial (Cine Goya) en devolver a la vida la vieja plaga ochentera de las ominosas “plazas duras” (Plaza de la Virgen)… No consigo entender que en un municipio en el que se ha despilfarrado tanta pasta en actuaciones de dudoso gusto y resultado, el problema sea precisamente el dinero cuando de lo que se trata es de salvar uno de sus elementos patrimoniales más destacados y singulares, uno de los mejores que tenemos. Es que, además, hay precedentes de compra por parte de la Administración local no demasiado alejados de la Rosaleda: el propio teniente de alcalde y concejal de urbanismo que ahora defiende la no compra de la Rosaleda adquirió para la Comarca, de la que entonces era presidente, el solar contiguo, las escuelas de la Balsa, por seiscientos mil euros hace no muchos años. Un pequeño pastón para un edificio con menor interés, peor ubicación y que, años después, sigue como estaba. ¿Si se movilizaron recursos públicos para las escuelas de la Balsa, en qué cabeza cabe no hacer lo mismo por la Rosaleda?.
No olvidemos que una cosa es comprar y otra bien distinta soltar dinero. Esa es una de las especialidades del urbanismo. Existen múltiples vías para que la Administración pueda hacerse con el suelo necesario para ubicar los distintos equipamientos, viarios o zonas verdes que conforman el espacio público de nuestras ciudades. Todos habituales, todos legales. Es difícil aceptar que en pleno proceso de revisión del P.G.O.U, un ayuntamiento como el de Caspe sea incapaz de pactar una permuta con los propietarios a cambio de suelos municipales (como por ejemplo los del Matadero cuyo uso ha sido cambiado a residencial en 2013 en parte para propiciar permutas) o suscribir un convenio de recepción del suelo a cambio de aprovechamientos en otros sectores en un desarrollo discontinuo, o regular la adscripción a otros sectores como sistema general. Incluso la expropiación forzosa debería ser considerada como opción toda vez que en un expediente expropiatorio el justiprecio se fija tomando como referencia valores de mercado y nunca sería posible hacerse con un suelo tan valioso como La Rosaleda, a través de esa vía, a un precio más económico que ahora.
Creo que los partidos políticos representados en el ayuntamiento caspolino deberían repensar la metedura de pata histórica que están a punto de cometer y reconsiderar seriamente su intención antes de la aprobación definitiva del nuevo P.G.O.U. Creo que la única manera de conservar los valores que la Rosaleda aporta a Caspe es mantener, además del edificio, también el suelo en el que se asienta. Creo que, simplemente derribando la tapia que las separa, se lograría integrar la Rosaleda y las escuelas de la Balsa obteniéndose para los caspolinos y comarcanos un equipamiento público de extraordinaria calidad y belleza. Creo que a resultas de ello la entrada de los esperados turistas en Caspe, caso de que sea real, que lo dudo, se produciría a través de una inmejorable recepción. Creo que ello contribuiría a iniciar una política seria de protección del patrimonio caspolino. Y creo también que no es el coste el principal obstáculo para el éxito de esta operación, habiendo múltiples herramientas técnicas y jurídicas al alcance. Máxime cuando Caspe está recibiendo cuantiosos aportes económicos de la Diputación Provincial en los últimos tiempos, circunstancia que, con toda lógica, el tripartito se encarga de recordarnos de forma ostensible.
Nos recomendaba el mantenedor de la cuenta de Facebook del CPC que echáramos un vistazo a Skansen y que aprendiéramos un poco. Tenía razón en su recomendación, aunque sospecho que no era plenamente consciente de sus propias razones. Si algo hace de Skansen uno de los parques más maravillosos del mundo es la extraordinaria integración de los edificios históricos allí instalados y el entorno natural que los rodea. Hay en Skansen bosques y praderas y rocas cubiertas de musgo desde las que puede verse el inmenso archipiélago de islas que rodea Estocolmo y también las torres puntiagudas de las iglesias y el perfil mellado de los tejados de la ciudad. Hay tótems de madera elevados al cielo y renos y osos y lobos y granjas de madera con cubiertas de hierba traídas de todos los rincones de Escandinavia. Comparar Skansen con la propuesta del nuevo P.G.O.U para la Rosaleda es, sencillamente, de risa. Nada hay más alejado del espíritu de Skansen que el oprobioso destino que, si nadie lo remedia, le espera a nuestra pobre Rosaleda. Puestos a comparar es mucho más preciso hacerlo con el Pueblo Español de Barcelona: cartón piedra, superposición de estilos arquitectónicos, descontextualización, nulo respeto por la historia, falsificación de la tradición. Pastiche para turistas. Kitsch. Espectáculo.
Deseo, en fin, que se considere nuestro humilde análisis, a pesar de los errores o imprecisiones que pueda contener, antes de dar un paso que puede ser tristemente irreversible y del que nos arrepentiremos toda la vida. Sería muy bueno para todos. Téngase en cuenta que solo la actitud positiva y las ganas de aportar nos han movido a trabajar en ello.
Jesús Cirac
Imágenes del evidente estado de deterioro del edificio de la Rosaleda captadas hace solo unos días.
