“FUERA DE ORDENACIÓN” EL LIMBO LEGAL DE URBANISMO
DIALOGO ENTRE VECINOS
-¿Qué tal tus problemas con la torreta del campo?
-Después de que la anterior corporación municipal desestimara mis alegaciones y recursos, ha sido el juez el que me ha dado la razón y ordeno retirar la sanción y la orden de reposición al estado original.
-Bien, entonces… ¡ya la tienes legal! ¡ igual que la mía!
-Si, la tengo igual que la tuya, pero de legal nada de nada, ni tu, ni yo. El juez no puede legalizar una vivienda.
-Pues si no la tienes legalizada, no la tienes como la mía, yo la tengo con escrituras.
-Las escrituras solo son un documento público, que acredita la titularidad del inmueble, no que sea legal.
-Ya, bueno, pero es que yo la tengo pasada por el Registro de la Propiedad.
-El Registro de la Propiedad solo confirma que ese edificio no lo tiene escriturado otra persona, Una vivienda se puede escriturar a los cuatro años desde su finalización, tenga o no tenga proyecto, tenga o no tenga pagada la licencia de obras, cumpla la normativa urbanística o no la cumpla, ya que así lo recoge la norma de registro (es relativamente reciente 07/07/2011) cosa que antiguamente no se hacía, siempre sería una casa «sin papeles» y el comprador, si la compraba sabía que adquiría una vivienda sin papeles y no se llamaba a engaños.
-Sí, si… pero yo es que estoy pagando el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), no me dirás que si fuese la vivienda ilegal pagaría ningún impuesto.
-Pues sí que te lo digo. Cuando registraste la escritura, el registrador da cuenta al catastro y por eso pagas el IBI, pero hay edificaciones que también lo pagan incluso sin tener escrituras. Hacienda realiza vuelos periódicos para actualizar el catastro e incluso tú puedes solicitar la inserción del edificio voluntariamente.
-Entonces… ¿Qué entiendes tú por una vivienda legal?
-La legalidad urbanística consiste en cumplir las leyes de urbanismo. Una casa legalizada es una casa que, aún construyéndose de modo ilegal, cumple con la normativa vigente y se procede a legalizar.
-Entonces, vamos a ver, si mi torre fuese ilegal, que no es mi caso… ¿la puedo legalizar?
-Primero, tu torreta, como la mía, no son legales como te he dicho, pero tampoco son ilegales pues ha prescrito cualquier acción sancionadora; esa figura urbanística tiene un nombre: ”fuera de ordenación”. Y segundo, si reúne los requisitos para cumplir la ley se pueden legalizar.
– Ya que te veo tan enterado, dime qué tengo que hacer para legalizar la torre.
-Lo mejor será que te informen los servicios técnicos del Ayuntamiento, pero si quieres te cuento un poco los pasos a seguir:
- 1. Comprobar que puedes demostrar que han pasado más de cuatro años desde que finalizaste la obra, sin tener ningún requerimiento de la administración.
- 2. Solicitar al Ayuntamiento los requisitos que se necesitan para legalizar.
- 3. Buscar un arquitecto que te redacte un proyecto de legalización (muy similar al de una obra nueva)
- 4. Presentarlo en el Ayuntamiento donde verificarán que cumple las exigencias urbanísticas y pagar las tasas de legalización (similares al permiso de obras nuevas)
- 5. Y si no lo tienes escriturado acudir a un notario y pasarlo por el registro de la propiedad
-Bien no parece muy complicado, ¿pero qué requisitos suelen exigir?
-En teoría una vivienda para ser legalizada tendría que cumplir con:
- 1. Tener condiciones de habitabilidad
- 2. Cumplir las normas urbanísticas (Plan de urbanismo en vigor y Ley de Urbanismo de Aragón 3/2009)
- 3. Cumplir el Código Técnico de Edificación (CTE)
- 4. Cumplir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
- 5. Certificar la eficiencia energética de la vivienda (Real decreto 47/2007)
-Quietooooo…para ya. ¿tú crees que mi torre de más de 50 años, hecha sin papeles, puede cumplir todos esos requisitos?
– Ya te he dicho que en teoría… Realmente es casi imposible. El mismo expediente de legalización puede incluir los permisos de obras para acondicionar la vivienda a las normas técnicas. Pero los municipios lo normal es que se conformen con que cumpla las normas urbanísticas y de habitabilidad.
-Aún así. Si no dispongo de dinero para legalizar. ¿que problemas tengo estando “fuera de ordenación”?
– Si está escriturada, aunque no esté legalizada, algunas entidades bancarias no te pondrán objeciones para hipotecarla. Pero el principal inconveniente de estar fuera de ordenación es que solo te pueden conceder permisos de obras para conservación; aún es más: la ley te obliga a realizar las obras de conservación necesarias para que no se hunda. Cualquier otra obra de mejora no está permitida. Además, el valor de expropiación varía de una vivienda escriturada a una legalizada.
-Si lo sé, no te pregunto… con lo tranquilo que estaba yo pensando que tenía una torre legal
– Es lamentable la situación que se ha permitido, dejando que tantos ciudadanos pongan sus ahorros e ilusiones en algo que ahora resulta ser alegal, bueno “fuera de ordenación”. Es preciso que se dé una solución ya, normalizaría la situación, además de que podría ser una fuente de empleo y riqueza.
La solución de este problema pasa por CAMBIOS PROFUNDOS EN LA LEY, EN LA ACTITUD POLÍTICA Y EN LA MENTALIDAD CIUDADANA. Desde AVeViR llevamos tres años luchando por que esta situación cambie, ahora con el nuevo PGOU tenemos una gran oportunidad. Hasta el 31 de marzo estará a exposición pública para que todos podamos presentar nuestras alegaciones. Un plan de Urbanismo se programa para unos 20 años, son muchos años para pasarlos lamentándonos por no haber hecho una alegación a tiempo. El otro gran hándicap lo tenemos en la LUA (Ley Urbanismo de Aragón) pero eso es otra lucha y también llegara el momento de proponer cambios.
La aprobación definitiva del PGOU debe servir para acabar con la situación de irregularidad y mejorar la calidad de vida de la población, preservando el paisaje y la riqueza medioambiental. Respetando una forma de vida tradicional de nuestra comarca, como han sido los mases y torres de nuestra huerta que nada tienen que ver con las urbanizaciones creadas con fines especulativos.
Como decíamos hace tres años en nuestro primer eslogan: PORQUE NOS GUSTA EL CAMPO Y LA INTERACCIÓN CON LA NATURALEZA
Texto basado en las preguntas de los ciudadanos.
No debe utilizar esta información como documentación legal.
Ignacio Gracia
